Rozwiązania dla deweloperów

Rozwiązania dla deweloperówRozwiązania dla deweloperów

Banki komercyjne posiadają szereg rozwiązań dla pomiotów zajmujących się budową nieruchomości z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem. Działając zgodnie w polskim prawem, banki stosować muszą się do ustawy deweloperskiej której głównym zadaniem jest ochrona praw przyszłych nabywców nieruchomości. To z kolei nakłada na deweloperów szereg wymagań między innymi konieczność przygotowania prospektu informacyjnego, wzoru umowy deweloperskiej a także prowadzenia rachunku powierniczego w banku na którym gromadzone (i chronione) będą środki wpłacane od nabywców nieruchomości.

Usługami dedykowanymi dla branży deweloperskiej są:

Ustawa z dnia 16 września 2011 r.

Ustawa deweloperska jest potoczną nazwą ustawy z 16 września 2011 roku która weszła w życie 29 kwietnia 2012 roku.
Jej głównym założeniem jest ochrona praw kupujących nieruchomości.
Przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej wzajemne prawa i zobowiązania pomiędzy deweloperem a nabywcą określane były poprzez umowy bez zachowania formy aktu notarialnego. Wejście w życie ustawy deweloperskiej wymusiło na deweleperach zawieranie umów z nabywcami w formie aktu notarialnego. Ponadto, na mocy ustawy deweloper zobligowany jest do przedstawienia nabywcy prospektu informacyjnego oraz posiadania specjalnie wydzielonego rachunku (rachunku powierniczego) na który wpłacane będą środki od nabywców. Rachunek ten zabezpiecza środki wpłacane przez kupujących, deweloper nie ma możliwości swobodnego dostępu do środków. Udostępnione one zostają w formie transz po pomyślnym zatwierdzeniu postępu prac budowlanych (w częściach lub w całości po realizacji inwestycji).

Ustawa z dnia 16 września 2011 r. wprowadza następujące obowiązki:

- umowa deweloperska (czyli umowa pomiędzy deweloperem a nabywcą) musi mieć formę aktu notarialnego
Na jej podstawie deweloper zobowiązuje się po realizacji inwestycji do przeniesienia wydzielonej wartości nieruchomości na rzecz nabywcy w zamian za określoną kwotę zakupu. Umowa deweloperska zawiera większość informacji zawartych w tak zwanym prospekcie informacyjnym (o nim napisano w dalszej części). Zawierać musi między innymi: termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, zobowiązania dewelopera do wybudowania nieruchomości, datę i miejsce zawarcia umowa, strony umowy, cenę nabywanej nieruchomości, numer księgi wieczystej działki oraz jej stan prawny, powierzchnię oraz rozkład pomieszczeń, termin przeniesienia prawa własności na nabywcę, harmonogram wpłat od nabywcy, szczegółowe informacje dotyczące rachunku powierniczego, potwierdzenie odbioru przez nabywcę prospektu informacyjnego.
Umowa deweloperska jest jednocześnie podstawą do wpisu w księdze wieczystej na podstawie którego przenoszona zostaje własność wydzielonej części (mieszkania lub domu) na nabywcę. Umowa ta jest zawierana pod rygorem nieważności. W praktyce oznacza to iż umowa pomiędzy deweloperem a nabywcą zawarta może być wyłącznie w formie aktu notarialnego. Inne formy zawarcia umowy (ustna lub pisemna bez formy aktu notarialnego) nie są ważne w świetle polskiego prawa. Ponadto wszelkie zmiany w umowie deweloperskiej również powinny być zawarte w obecności notariusza. W przypadku zmian dotyczących całej nieruchomości (dotyczących zmian w tak zwanej części ogólnej w prospekcie informacyjnym) konieczna jest notarialna zmiana treści umowy z każdym z nabywców z osobna.

- deweloper, przed zawarciem umowy z nabywcą, musi dostarczyć nabywcy treść prospektu informacyjnego wraz z załącznikami
Deweloper przed zawarciem umowy zobligowany jest do przedstawienia kupującemu szczegółowych informacji dotyczących planowanej inwestycji, struktury transakcji (źródeł finansowania), przedstawienia dotychczasowego doświadczenia (realizowanych obiektów). Prospekt informacyjny dzieli się na dwie części: ogólną i indywidualną.
W części ogólnej zawarte zostają informacje dotyczące dewelopera, jego dotychczasowego doświadczenia, struktury transakcji. Opisana zostaje tutaj także przedmiotowa inwestycja - numery działek na których nastąpi budowa, obecne obciążenia, harmonogram inwestycji.
Część indywidualna dotyczy stricte wydzielonej części nabywanej przez kupującego - mieszkania lub domu. Zawarte są w niej między innymi powierzchnia nieruchomości, rodzaj wykończenia, dostępne media, ilość mieszkań, ilość miejsc garażowych itp.

- deweloper zobligowany jest zawarcia z bankiem i prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego
Deweloper w celu realizacji inwestycji i możliwości sprzedaży nieruchomości zobligowany jest do prowadzenia jednego z dwóch rodzajów mieszkaniowych rachunków powierniczych:

Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy Otwarty - który charakteryzuje się możliwością wypłaty poszczególnych transz na rachunek dewelopera. Wypłata następuje po pomyślnym zatwierdzeniu postępu prac (poszczególnych etapów) zgodnych z harmonogramem przez Inspektora Nadzoru Budowlanego

Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy Zamknięty - który charakteryzuje się wypłatą całości zgromadzonych na nim środków po przeniesieniu prawa własności na nabywcę.

- możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej
Ustawa definiuje możliwość odstąpienia od umowy przez kupującego w następujących przypadkach:
 - w ciągu 30 dni - w przypadku gdy umowa deweloperska nie zawiera wszystkich wymaganych elementów, gdy deweloper nie przedstawił kupującemu prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, gdy występują znaczne (nie przewidziane w umowie deweloperskiej) rozbieżności pomiędzy informacjami w prospekcie informacyjnym a umową deweloperską, w przypadku rozbieżności pomiędzy informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym a stanem faktycznym
 - w przypadku braku przeniesienia własności na nabywcę w ustalonym w umowie deweloperskiej terminie (jeżeli nie nastąpiło przeniesienie prawa własności na nabywcę w ustalonym terminie, nabywca ma obowiązek wyznaczyć dodatkowy termin wynoszący 120 dni w którym deweloper zobowiązany jest do przeniesienia własności)