Kredyt na realizację przedsięwzięcia deweloperskiego
Kredyt na realizację przedsięwzięcia deweloperskiego
Kredyt na realizację przedsięwzięcia deweloperskiego ma formę kredytu nieodnawialnego celowego. W celu uzyskania finansowania deweloper musi spełnić szereg obowiązków zdefiniowanych w ustawie deweloperskiej - przedstawić wzór umowy deweloperskiej, prospekt informacyjny, założyć mieszkaniowy rachunek powierniczy. Kredyt wypłacany jest na rachunek generalnego wykonawcy który wcześniej podlega ocenia przez bank (ocenie podlega dotychczasowe doświadczenie i ocena sytuacji finansowej). Bank nie preferuje aby inwestycja deweloperska realizowana była przez kilku wykonawców ze względu na konieczność terminowej realizacji inwestycji (zgodnie z harmonogramem) co w przypadku kilku wykonawców może wprowadzić chaos i opóźnienia. Ponadto w stosunku do generalnego wykonawcy bank udzielający finansowanie może wymagać przedstawienia przez wykonawcę gwarancji należytego wykonania roboty budowlanej. Poza dokumentacją wymaganą przez ustawę deweloperską, kredytobiorca sporządzić musi rozbudowany biznesplan przedstawiający dotychczasowe osiągnięcia, planowaną inwestycję, źródła finansowania, standing finansowy, konkurencję, kosztorys wraz z prognozą osiągniętych przychodów i poniesionych kosztów.
Forma prawna kredytobiorcy
Deweloper przed rozpoczęciem inwestycji zawiązuje zazwyczaj spółką celową związaną z realizowaną inwestycją. Spółka istnieje na czas realizację inwestycji, zaciągnięcia i rozliczenia kredytu, przeniesienia własności na rzecz nabywców po czym zostaje zamknięta a zysk z inwestycji przetransferowany zostaje do spółki głównej (spółka matka). Wydzielenie spółek celowych związanych z realizowanymi inwestycjami związane jest z transparentnością rozliczeń. W przypadku realizowania kilku inwestycji przez jedną spółkę trudniejsze jest oszacowanie przychodów i kosztów poszczególnych inwestycji. Z tego powodu banki zazwyczaj wymagają aby kredytobiorcą była wydzielona spółka celowa. Uzyskane finansowanie zawsze związane jest z daną inwestycją. W przypadku wnioskowania o finansowanie na realizację dwóch inwestycji złożyć należy dwa odrębne wnioski.
Wkład własny, pozostałe wymogi
Wymagany wkład własny związany z realizowaną inwestycją to zazwyczaj 20-30% wartości inwestycji. Do wkładu własnego zaliczane są dotychczas poniesione wydatki związane z realizacją budowy - zakup gruntu, koszty poniesiony prac, projektów, pozwoleń itp. Ponadto do momentu wypłaty środków bank może zażądać zawarcia określonej ilości umów z nabywcami. Kolejną kwestią jest nadzór budowlany nad inwestycją. Bank wymaga zaangażowania podmiotu który sprawował będzie kontrolę nad zaawansowaniem prac inwestycji.
Spłata kredytu
Spłata kredytu następuje po realizacji inwestycji i przeniesieniu praw własności na nabywców. W trakcie realizacji inwestycji kredytobiorca płaci same odsetki. Spłata całości kapitału następuje po zakończeniu inwestycji z rachunku powierniczego (spłata balonowa). Nadwyżka środków zgromadzonych na rachunku powierniczym nad wartością kredytu jest w istocie zyskiem dewelopera z inwestycji.
Zobacz także: