Polska staje się coraz ważniejszym graczem na rynku najmu zwrotnego w Europie
Zagraniczne fundusze coraz odważniej wchodzą na polski rynek najmu zwrotnego. Widać to po przykładach
Najem zwrotny. Branża retailowa i przemysł coraz bardziej są obserwowane przez zagraniczne fundusze
Polski rynek najmu zwrotnego staje się coraz dojrzalszy. Wyraźnie widać to po transakcjach
Najem zwrotny w natarciu. Polska robi się coraz bardziej atrakcyjna dla zagranicznych funduszy
Strategiczne położenie Polski w centrum Europy napędza rynek najmu zwrotnego
Najem zwrotny coraz bardziej staje się alternatywnym sposobem pozyskiwania kapitału z rynku
Fundusze najmu zwrotnego coraz częściej lokują kapitał na polskim rynku, który wciąż jest nienasycony. Oferuje znaczący potencjał wzrostu, zwłaszcza w sektorze przemysłowym, magazynowym i logistycznym. Wyrazem tego trendu jest przeprowadzona niedawno w Polsce największa w historii Europy Środkowo-Wschodniej transakcja typu sale and leaseback. Dwie fabryki zostały sprzedane za ponad 1 mld zł. Na rynku, głównie retailowym, padają coraz wyższe kwoty, podczas gdy kredyty bankowe są ciągle drogie, pomimo ostatniej obniżki stóp procentowych. To sprawia, że dla wielu firm najem zwrotny nieruchomości staje się alternatywnym sposobem pozyskania kapitału na rozwój, pod warunkiem spełnienia określonych kryteriów.
Rekordowa w historii Europy Środkowo-Wschodniej i jedna z największych w dziejach całej Europy transakcja typu sale and leaseback została niedawno sfinalizowana w Polsce. Firma Eko-Okna S.A. sprzedała w modelu najmu zwrotnego nieruchomości dwie nowoczesne fabryki za ponad 1 mld zł amerykańskiemu funduszowi, aby zmniejszyć swoje zadłużenie i zabezpieczyć dalszy rozwój działalności. Obiekty o łącznej powierzchni 264 tys. mkw. są w Kędzierzynie-Koźlu (woj. opolskie) i Wodzisławiu Śląskim (woj. śląskie). Polski producent będzie nadal użytkować je na podstawie długoterminowej umowy najmu, stając się ich najemcą.
– Ta przełomowa transakcja dobitnie pokazuje, że właśnie teraz jest najlepszy moment na najem zwrotny. Jak długo potrwa? Nie wiadomo, bo fundusze pasywne to nie worek bez dna. Obecnie są zainteresowane naszym rynkiem i coraz drożej kupują tutejsze nieruchomości. Z kolei polskie firmy, które wcześniej nie brały pod uwagę pozyskiwania kapitału w ten sposób, decydują się na to. Zachęcone sukcesami innych podmiotów, wyraźnie dojrzały do transakcji typu sale and leaseback. Przewiduję, że coraz częściej będą się one wydarzać, aż staną się zupełną normą. Ale wtedy już sprzedaż obiektów może nie być aż tak korzystna, jak obecnie – komentuje Daniel Radkiewicz, międzynarodowy ekspert rynku nieruchomości z INWI.
W Stanach Zjednoczonych, gdzie ponad połowa fabryk i magazynów jest wynajmowana, model najmu zwrotnego stał się standardem rynkowym. Jest on popularny też w takich krajach jak Niemcy, Francja, Wielka Brytania, Holandia, Belgia, Szwajcaria, Austria, a także w Skandynawii i Australii. U nas najem zwrotny był praktycznie nieznany, dopóki mieliśmy stosunkowo tanie finansowanie bankowe, ze względu na niskie stopy procentowe.
– Teraz przyszedł w Polsce czas na najem zwrotny, bo finansowanie nadal jest drogie i czasochłonne. Firmy szukają możliwości szybkiego rozwoju i mogą w ten sposób uzyskać potężny kapitał do zainwestowania w core business. Najem zwrotny nieruchomości oferuje nie tylko dwa razy większą możliwą kwotę do uzyskania w porównaniu do tradycyjnego kredytu bankowego, ale też elastyczność w dysponowaniu środkami, która jest kluczowa do dalszego rozwoju. Co ważne, proces pozyskania finansowania można zamknąć w 2-3 miesiące, co jest dużym atutem – mówi prof. Waldemar Rogowski ze Szkoły Głównej Handlowej (SGH).
Tego typu działania są coraz bardziej widoczne. W ostatnim roku na polskim rynku zrealizowano kilka dużych transakcji typu sale and leaseback, obejmujących różne sektory – od handlu detalicznego, przez serwis motoryzacyjny, po logistykę i hotelarstwo. Sieć Żabka sprzedała 123 sklepy za 32 mln dolarów, zawierając jednocześnie umowę najmu na 20 lat. Z kolei Grupa DBK zrealizowała transakcję obejmującą 11 lokalizacji serwisowych o wartości 56 mln dolarów, również z długoterminowym najmem – tym razem na 30 lat. Sieć Auchan sprzedała strategiczny magazyn w Wolbórzu za 30,5 mln euro. Z kolei w innej transakcji została sprzedana sieć hoteli B&B w Warszawie, Krakowie, Łodzi i Lublinie za 33,5 mln euro.
– Przez lata fundusze inwestujące w najem zwrotny koncentrowały się przede wszystkim na krajach Europy Zachodniej, takich jak Niemcy, Wielka Brytania czy Francja, gdzie rynek nieruchomości cechowała stabilność, a popyt na powierzchnie biurowe i przemysłowe utrzymywał się na wysokim poziomie. Dziś jednak to Polska oferuje wyższe stopy zwrotu w porównaniu z dojrzałymi, często już nasyconymi rynkami zachodnimi, które stały się mniej rentowne. To właśnie ten potencjał przyciąga uwagę globalnych inwestorów – podkreśla ekspert z INWI.
Zdaniem branży, siłą polskich firm jest przede wszystkim strategiczne położenie w centrum Europy, dobrze rozwinięta infrastruktura oraz dostęp do wykwalifikowanej, a przy tym relatywnie tańszej siły roboczej. Polska pozostaje jednym z najszybciej rozwijających się rynków w regionie CEE, co wzmacnia jej pozycję jako atrakcyjnej lokalizacji dla inwestycji przemysłowych i logistycznych. Coraz częściej mówi się też o relokacji produkcji z Niemiec, Francji, a nawet z Chin i Tajwanu właśnie do Polski. Niektóre fundusze specjalizujące się w najmie zwrotnym dopiero rozpoczynają działalność na naszym rynku. Pochodzą z różnych części świata – Europy Zachodniej, Wielkiej Brytanii, Stanów Zjednoczonych, Azji czy RPA. Niezależnie od lokalizacji, coraz aktywniej angażują się w poszukiwanie atrakcyjnych projektów w Polsce.
– Fundusze dostrzegają w Polsce ogromny potencjał wzrostu, zwłaszcza w sektorach przemysłowym, magazynowym i logistycznym, gdzie popyt systematycznie rośnie. Coraz częściej kierują do nas zapytania o solidne, dobrze rokujące firmy z polskim kapitałem. Zainteresowanie Polską widać też po rosnącej liczbie transakcji sale and leaseback. Zagraniczne fundusze inwestują w nieruchomości na naszym rynku. Ostatnie inwestycje potwierdzają, że stajemy się jednym z kluczowych punktów na mapie inwestycji w Europie – tłumaczy Agnieszka Radkiewicz z INWI.
Do tego warto dodać, że w Polsce praktycznie nie działają fundusze najmu zwrotnego z rodzimym kapitałem. Są to wyłącznie podmioty zagraniczne. W tym rozwiązaniu specjalizują się pasywni inwestorzy, którzy otrzymują kapitał od funduszy emerytalnych, firm ubezpieczeniowych czy państwowych funduszy majątkowych różnych krajów. Zwykle ich inwestycje zaczynają się od 20 mln euro. Kluczowa dla nich jest stabilność finansowa podmiotu. Polskie firmy o rocznych przychodach poniżej 100 mln zł i bez nieruchomości wartych ponad 10 mln euro mogą napotkać trudności w uzyskaniu w ten sposób finansowania. Jego dostępność jest więc ograniczona.
– Nasze firmy mają duże szanse na to, aby skorzystać z unikalnych możliwości, jakie oferują ww. inwestorzy. Jest tylko jedno zastrzeżenie. Rozwiązanie jest przeznaczone wyłącznie dla firm o udokumentowanych, wysokich zyskach w trzech ostatnich latach. Powinny one dążyć do dynamicznego rozwoju i osiągnięcia pozycji lidera w swojej branży. Tylko z takimi partnerami zagraniczne fundusze najmu zwrotnego chcą nawiązywać tak wieloletnią współpracę – podsumowuje Daniel Radkiewicz.
