Rynek nieruchomości wakacyjnych w Polsce zmienia się szybciej niż przwidywały prognozy. Zamożny kupujący szuka dziś częściej nie domu z pomostem, ale apartamentów zarządzanych przez operatora hotelowego. – Wyjątkowy na tle Europy Szlak Wielkich Jezior sprawia, że Mazurami interesują się klienci z Niemiec, Skandynawii, ale i zamożni z Polski – podkreśla ekspert.
Z tego tekstu dowiesz się, że:
- Nowa definicja premium obejmuje cztery filary: bezobsługowość, infrastrukturę hotelową, jakość architektury, lokalizację.
- Projekty przy obszarach chronionych osiągają wyższe stawki najmu i wyższą retencję gości.
- Apartament premium na Mazurach jako trzeci filar zdywersyfikowanego portfela.
- Zmiana pokoleniowa zamożnych Polaków wpływa na popyt.
Jeszcze dekadę temu „luksusowa nieruchomość wakacyjna” oznaczała w Polsce niemal wyłącznie jedno: prywatną rezydencję z pomostem, osobną działką i kosiarką, którą trzeba komuś zlecić, gdy właściciela nie ma na miejscu przez jedenaście miesięcy w roku. Dzisiaj profil klienta segmentu premium wygląda zupełnie inaczej i to właśnie ta zmiana napędza jeden z najciekawszych trendów inwestycyjnych na polskim rynku nieruchomości.
Premium to doświadczenie, nie metraż
– Nowa definicja luksusu w nieruchomościach wakacyjnych opiera się na czterech filarach: bezobsługowości, dostępie do infrastruktury hotelowej, jakości architektury oraz lokalizacji. Apartament w kameralnym kompleksie z całoroczną strefą SPA, basenem, siłownią i usługą concierge okazuje się dla coraz większej grupy nabywców rozwiązaniem bardziej racjonalnym niż klasyczny dom letniskowy
– podkreśla Radosław Jodko, ekspert ds. inwestycji RRJ Group.
Radosław Jodko, ekspert ds. inwestycji RRJ Group
Powodów jest kilka. Pierwszy to styl życia zamożnego klienta – dynamiczny, często międzynarodowy, rzadko pozwalający na długie pobyty w jednej lokalizacji. Drugi to oczekiwanie wobec standardu pobytu: basen, sauny fińska i parowa, gabinety zabiegowe, restauracja na miejscu, a w wielu projektach także marina, wypożyczalnia jachtów i prywatna plaża. Trzeci – i być może najważniejszy – to model operacyjny. Apartament w zarządzanym kompleksie nie wymaga od właściciela ani obsługi technicznej, ani zarządzania najmem w okresach, gdy go nie używa.
– W segmencie premium kupujący coraz częściej pytają nie o metraż, ale o to, co dostanie wraz z apartamentem. Kiedy analizujemy decyzje zakupowe naszych klientów z ostatnich dwóch lat, widzimy bardzo wyraźnie, że strefa SPA, całoroczny basen i realnie działający concierge potrafią przeważyć nad dodatkowymi pięćdziesięcioma metrami powierzchni. To jest zakup doświadczenia, a nie nieruchomości w klasycznym sensie
– wyjaśnia Radosław Jodko, ekspert ds. inwestycji.
Natura 2000 jako aktywo, nie ograniczenie
Drugim istotnym komponentem atrakcyjności inwestycyjnej jest bezpośrednie sąsiedztwo obszarów chronionych w ramach sieci Natura 2000. Na Mazurach takich obszarów jest kilkanaście – obejmują one m.in.: Puszczę Piską, Ostoję Piską, Jeziora Orzysko-Śniardwy czy Mamerki. Dla inwestora ma to dwa wymiary.
Z jednej strony, regulacje ochronne ograniczają nową zabudowę w bezpośrednim sąsiedztwie, co chroni wartość już istniejących projektów. Podaż premium w tej części Polski nie będzie rosła w tempie, które destabilizowałoby rynek. Z drugiej strony – co często umyka w potocznym odbiorze – bliskość Natury 2000 jest realnym walorem produktowym. Klient segmentu premium coraz częściej szuka kontaktu z dziką przyrodą, a nie kolejnym skomercjalizowanym kurortem. Możliwość obserwacji ptaków, dostęp do nieprzekształconej linii brzegowej czy ścieżek przez rezerwat staje się argumentem sprzedażowym.
– Widzimy to w twardych danych – zauważa Jodko. – Projekty położone przy granicy obszarów chronionych osiągają wyższe średnie stawki najmu krótkoterminowego i wyraźnie wyższą retencję gości. Natura 2000 przestała być postrzegana jako bariera deweloperska, a zaczęła działać jako czynnik premiowy – dopowiada.
Szlak Wielkich Jezior – niepowtarzalny w skali Europy
To właśnie Natura 2000 wyróżnia Mazury na tle innych lokalizacji wakacyjnych. Eksperci podkreślają, że Szlak Wielkich Jezior Mazurskich, łączący ponad sto kilometrów akwenów od Węgorzewa po Pisz jest zjawiskiem trudnym do powtórzenia. Śniardwy, Mamry, Niegocin, Kisajno, Tałty, Bełdany i jeziora mikołajskie tworzą spójny system wodny, po którym można poruszać się jachtem tygodniami, nie wracając do tej samej mariny. W skali europejskiej porównywalne akweny śródlądowe występują nielicznie – i w większości są dawno zagospodarowane w segmencie premium na poziomie, którego polski rynek dopiero zaczyna dotykać.
Dla nieruchomości wakacyjnej oznacza to kilka konkretnych przewag. Po pierwsze, sezonowość jest łagodniejsza niż w lokalizacjach czysto letnich. Mazury działają sprawnie od maja do września w formule wodnej, a od grudnia do marca w formule SPA, narciarstwa biegowego i pieszych wędrówek. Po drugie, lokalizacje na szlaku (takie jak Mikołajki Giżycko, Ryn, Harsz, Sztynort, Węgorzewo) mają dobrze zbudowaną infrastrukturę gastronomiczną, mariny o pełnym zapleczu i dostęp do komunikacji, co dla wymagającego, ale także dla zagranicznego gościa jest dziś standardem niepodlegającym negocjacji. Po trzecie, dostęp do wody pozwala budować ofertę o profilu, którego nie da się odtworzyć w górach ani nad Bałtykiem.
Potencjał regionu z perspektywy inwestora
– Z czysto finansowego punktu widzenia Mazury oferują dziś kombinację rzadko spotykaną: stosunkowo niską bazę cenową na tle zachodnioeuropejskich rynków wakacyjnych, rosnący popyt ze strony polskiego klienta prywatnego oraz rosnący popyt niemiecki i skandynawski – zwraca uwagę Jodko. Dla porównania – apartament premium w austriackim Kitzbühel czy chorwackim Rovinju kosztuje dziś kilkukrotnie więcej niż porównywalny na Mazurach przy zbliżonej jakości infrastruktury.
– Traktuję dziś mazurskie apartamenty premium jako klasę aktywów w fazie wczesnej konsolidacji – mówi Jodko. – To rynek, na którym zwrot z najmu krótkoterminowego w dobrze zarządzanych projektach oscyluje między 4 a 7 procent rocznie, a równolegle następuje zauważalna aprecjacja kapitału. Dla klienta z portfelem zdywersyfikowanym na akcje, obligacje i warszawskie mieszkania na wynajem mazurski apartament premium zaczyna pełnić funkcję trzeciego filaru – z dodatkową wartością użytkową, której nie daje żaden inny składnik portfela – wyjaśnia.
Szczególnie że – jak dopowiada – jest coraz więcej czynników wspierających, jak inwestycje w drogę ekspresową, modernizacja infrastruktury marin, stopniowe wydłużanie sezonu poprzez rozwój SPA i wellness. – No i wreszcie trzeba powiedzieć też o zmianie pokoleniowej, bo nowa generacja zamożnych Polaków dorastała w świecie, w którym dwutygodniowy wyjazd nad polskie jezioro był oczywistością. Dziś ci sami ludzie szukają miejsca, do którego można wracać przez całe życie – mówi.
Ryzyka, o których warto pamiętać
Czy to najlepsza inwestycja dziś dla zamożnych klientów? – Na pewno przy podejmowaniu decyzji trzeba wziąć pod uwagę także to, że polski rynek nieruchomości wakacyjnych w segmencie premium jest wciąż młody, a jakość projektów bywa nierówna. Przy tego typu inwestycji więc należy szczegółowo weryfikować operatora, model zarządzania najmem oraz realne parametry części wspólnych – wylicza Jodko. Rozczarowania wynikają najczęściej nie z samej lokalizacji, a z różnicy między obiecanym a dostarczonym standardem obsługi. Dodatkowym czynnikiem jest sezonowość.
– Due dilligence w przypadku tego typu inwestycji premium jest obowiązkowym aspektem decyzji. Ale z pewnością dla klienta segmentu premium, który szuka miejsca łączącego dziką przyrodę i dobrze pomyślaną inwestycję w formule apartamentowej, polskie jeziora oferują dziś propozycję, której rzadko gdzie jeszcze w Europie można dorównać ceną
– podsumowuje Jodko.
Radosław Jodko - ekspert ds. inwestycji, z rynkiem finansowym związany od 2005 roku. Pracował w biurach maklerskich. Specjalizuje się w badaniach psychologicznych podstaw decyzji finansowych. Popularyzator i propagator analizy ekonomicznych aspektów stylów życia pracowników i ich wpływu na koszty pracodawców. Zwolennik zasad uczciwej informacji w marketingu finansowym.
