Na mocy ustawy z dnia 16 września 2011 r. deweloper zobligowany jest do prowadzenia rachunku powierniczego który jest specjalnym rodzajem rachunku bankowego. Rachunek ten służy do gromadzenia wpłat od kupujących (nabywców) nieruchomości na poczet realizowanej inwestycji. Inwestor realizujący inwestycję nie ma swobodnego dostępu do środków na nim zgromadzonych czego powodem jest zabezpieczenie interesów kupujących. Rachunek powierniczy otwarty charakteryzuje się możliwością wypłaty poszczególnych transz na rachunek dewelopera. Wypłata następuje po pomyślnym zatwierdzeniu postępu prac (poszczególnych etapów) zgodnych z harmonogramem przez Inspektora Nadzoru Budowlanego. W przypadku nieprawidłowości w zakresie prac (rozbieżność z harmonogramem) wypłata transzy zostaje wstrzymana.

Zobacz także:

• Rozwiązania dla deweloperów
• Mieszkaniowy rachunek powierniczy zamknięty
• Kredyt na realizację przedsięwzięcia deweloperskiego

Materiał opracowany przez zespół Finansovo.pl

Kredyt inwestycyjny jest rodzajem kredytu długoterminowego (zazwyczaj maksymalnie do 20 lat) przeznaczonym na powiększenie majątku firmy.
Jest to kredyt celowy a więc przeznaczony na sfinansowanie ściśle określonego składnika majątku - zakupu nieruchomości, maszyn, urządzeń, środków transportu, sprzętu komputerowego etc., budowę lub modernizację nieruchomości, zakup wartości niematerialnych i prawnych, zakup udziałów w przedsiębiorstwach, zakup długoterminowych papierów wartościowych. Przyznanie kredytu oparte jest na zbadaniu zdolności kredytowej (danych historycznych) a także przyszłym ekonomicznym wpływie posiadania nabytego majątku na działalność przedsiębiorstwa. W tym celu banki zazwyczaj wymagają przedstawienia biznesplanu a także prognoz finansowych które zaprognozują wpływ planowanej inwestycji na przyszłe przychody i osiągane zyski. Przyznanie kredytu inwestycyjnego wiąże się z wymogiem posiadania udziału własnego w przedmiotowej inwestycji (tzw. wkład własny). W zależności od rodzaju inwestycji (budowlana, zakup) wkład własny stanowić mogą środki własne (gotówka) lub nakłady już poniesione w związku z planowaną inwestycją (zaliczki na poczet zakupu środków, koszty zakupu gruntu, koszty wykonanych projektów, badań etc.) Jeżeli staramy się o udzielenie kredytu inwestycyjnego a ponosimy już wydatki związane z projektami, pozwoleniami etc. warto zachować faktury i potwierdzenia zapłaty z tytułu tychże wydatków - będą one stanowiły wkład własny w przedmiotowej inwestycji.

Wypłata kredytu

Kredyt inwestycyjny wypłacany jest w całości lub w transzach na rachunek sprzedawcy lub wykonawcy.
Banki zazwyczaj unikają sytuacji by kredyt wypłacany był na rachunek kredytobiorcy.
W przypadku kredytu wypłacanego w transzach (zazwyczaj inwestycje budowlane), wypłata kolejnych transz następuje po weryfikacji postępu dotychczasowych prac.
Wymagane jest zaangażowanie podmiotu który potwierdzi pozytywnie zakończony etap inwestycji po czym bank dokonuje wypłaty kolejnej części (transzy) środków.

Koszty

Przy finansowaniu inwestycyjnym mamy do czynienia z następującymi pozycjami kosztowymi:

- prowizją przygotowawczą (prowizją za uruchomienie kredytu), która określona jest zazwyczaj procentowo od salda wypłacanego kredytu, prowizja ta zazwyczaj płatna jest jednorazowo za pełny (zazwyczaj kilkunastoletni) okres finansowania,
- kosztem odsetek będącym sumą marży banku a także stawki referencyjnej (WIBOR1M, WIBOR3M i inne) która naliczana jest w skali roku,
- prowizją za gotowość (prowizją za niewykorzystanie), która pobierana jest od niewykorzystanego salda kredytu (ma zastosowanie wyłącznie w przypadku kredytu inwestycyjnego wypłacanego w transzach)
- ewentualnymi prowizjami na rzecz instytucji poręczających kredyt,
- kosztami ustanowienia zabezpieczeń (opłaty sądowe, opłaty notarialne etc.),
- kosztami związanymi z monitoringiem postępu prac (dotyczy głównie kredytu na budowę nieruchomości gdzie wypłata transz następuje po realizacji poszczególnych etapów)
- opcjonalnie - kosztem dodatkowych ubezpieczeń (obecnie rzadko stosowane),
- kosztem prowadzenia i obsługi rachunku
- kosztem przewalutowania (w przypadku gdy nabywany jest sprzęt z zagranicy a kredyt wypłacany jest w PLN)
- prowizją za rozpatrzenie wniosku

Metoda spłaty

Przed podpisaniem umowy klient zazwyczaj ma opcję wyboru rodzaju spłaty kredytu: metodą annuitetową (raty równe, stałe) lub malejącą (metoda kapitałowa). Te dwie metody różnią się proporcją kapitału i odsetek w okresach spłaty (ratach). W metodzie annuitetowej przez cały okres spłaty płacimy stałą, niezmienną kwotę raty. Na podstawie dobranych parametrów kredytu (kwota, okres spłaty) tworzony jest harmonogram który dobiera odpowiednie proporcje kapitału i odsetek tak aby należny bankowi dług równomiernie rozciągnął się w czasie. W metodzie malejącej niezmienna jest sama część kapitałowa. W efekcie zmienna jest część odsetkowa która kalkulowana jest od kwoty kapitału przypadającej na okresy spłaty. Kapitał ulega zmniejszeniu o równe części w danych okresach i od tej kwoty kapitału naliczane są odsetki. Kalkulacja dla własnych parametrów w obu metodach spłaty możliwa jest w oparciu o kalkulator spłaty.
Obie metody zilustrowano na poniższej tabeli dla założenia kwoty kredytu 1 MLN PLN, terminu spłaty 12 miesięcy, oprocentowania 5% p.a. (w skali roku).

Jak widać na powyższym przykładzie, każda z metod ma swoje plusy i minusy.
W metodzie annuitetowej początkowy poziom raty jest wyższy aniżeli w przypadku metody malejącej. Plusem natomiast jest fakt, iż łączna kwota odsetek do zapłaty w całym okresie jest niższa niż w przypadku metody malejącej.
W przypadku metody annuitetowej najważniejszym aspektem jest niezmienność poziomu raty - całkowite miesięczne obciążenie jest stałe w całym okresie spłaty.

Karencja

Kredyt inwestycyjny posiada możliwość karencji (zazwyczaj zawieszenia samej raty kapitałowej na pewien okres czasu). Jest to istotna kwestia w przypadku finansowania projektów budowlanych (np. budowa siedziba firmy). Zwróćmy uwagę iż do czasu realizacji inwestycji firma musi prowadzić działalność w dotychasowym miejscu i opłacać z tego tytułu koszty najmu. Karencja pozwola w tym przykładzie zmniejszyć miesięczne obciążenia (część kapitałową ratę) do momentu wybudowania i przeniesienia na nowe miejsce.

Zobacz również:

• Kalkulator spłaty

Materiał opracowany przez zespół Finansovo.pl